Współwłasność ułamkowa określa z kolei konkretny zakres współudziału poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości, ale bez fizycznego jego wyróżnienia. Oznacza to, iż każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości udziałów, ma takie samo prawo do każdego metra danej nieruchomości.
Zakup mieszkania od współwłaścicieli może być ryzykowne. Współwłasność może dotyczyć małżonków, rodzeństwa, dalszych krewnych, a wyjątkowo – nawet zupełnie obcych sobie osób. Zawsze jednak wiąże się dla kupującego z pewnymi trudnościami, na które warto być przygotowanym. Dwa rodzaje współwłasności w Polsce Polskie przepisy określają dwa różne pod względem prawnym rodzaje współwłasności, które mogą być brane pod uwagę podczas zakupu mieszkania lub domu. Współwłasność łączna, zwana też inaczej współwłasnością niewłaściwą lub wspólnością majątkową dotyczy sytuacji, gdy dwoje lub więcej współwłaścicieli ma łącznie prawo do całej nieruchomości i rozporządzania nią. Oznacza to, że żadne z nich nie może samodzielnie rozporządzać mieszkaniem lub domem. Tylko razem mogą np.: sprzedać go, zaciągnąć kredyt hipoteczny, wynająć je komuś. Współwłasność łączna nie jest samodzielnym prawem, a zawsze wynika z innego stosunku prawnego. W Polsce najczęstszą przyczyną powstania współwłasności łącznej nieruchomości jest wspólnota majątkowa małżonków. Potencjalnie też współwłaścicielami łącznymi mogą być wspólnicy spółki prawa cywilnego (cywilnej, partnerskiej). Zdarza się to jednak bardzo rzadko. Drugi rodzaj współwłasności to tak zwana współwłasność ułamkowa lub właściwa. Dotyczy ona sytuacji, gdy własność jednej rzeczy (w tym wypadku mieszkania lub domu) podzielona jest pomiędzy kilku współwłaścicieli-udziałowców. W takiej sytuacji każdy ma prawo rozporządzać swoim prawem niezależnie, ale w kwestii użytkowania lokalu współwłaściciele ułamkowi powinni postępować zgodnie, bez naruszenia interesów żadnego z nich. Współwłaściciel posiadający np. 1/3 domu ma prawo sprzedać swój udział osobie trzeciej, ale bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie może np. wynająć go nikomu. Współwłasność ułamkowa powstaje w Polsce najczęściej wskutek dziedziczenia, ale może też być wynikiem celowego zakupu mieszkania lub domu przez dwie osoby, które nie chcą lub nie mogą mieć wspólnoty majątkowej. Współwłasność ułamkowa a współwłasność łączna Współwłasność łączna – z czym musi liczyć się kupujący? Kupując mieszkanie lub domek od współwłaścicieli łącznych (czyli przeważnie małżonków) nabywca musi wziąć pod uwagę, że do sfinalizowania transakcji konieczna jest ich wspólna wola. Po pierwsze więc negocjacje prowadzi się zawsze z przynajmniej dwiema osobami. Żadne z małżonków nie ma dorozumianego prawa do reprezentowania drugiego w procesie sprzedaży mieszkania. Ponadto nie wystarczy tu zwykłe pełnomocnictwo, nawet na piśmie. Jako że sprzedaż nieruchomości zawsze wymaga formy aktu notarialnego, wymaga jej także samo pełnomocnictwo do sprzedaży. Dopóki małżonkowie „trzymają wspólny front”, zakupienie od nich mieszkania lub domku jest jedynie minimalnie trudniejsze niż od pojedynczego właściciela. Po prostu muszą być obecni oboje przy podpisywaniu wszelkich dokumentów (np. umowy przedwstępnej, oświadczeń o braku zadłużenia hipotecznego, protokół zdawczo-odbiorczy). Problemy zaczynają się, gdy sprzedaż mieszkania nakłada się na kryzys małżeński, a tak niestety zdarza się dość często. Wówczas negocjacje będą się przeciągać, a w dodatku mogą w każdej chwili zostać zerwane, do czego akurat wystarczy jedno z małżonków. Kupujący powinien zdecydowanie unikać dyskusji, które nie dotyczą samej nieruchomości i w żadnym wypadku nie dać się wciągnąć w wewnętrzne rozgrywki małżeńskie. Współwłasność ułamkowa – łatwiej i trudniej zarazem Zakup mieszkania od współwłaścicieli ułamkowych pozwala na negocjowanie z każdym z nich oddzielnie. Może więc teoretycznie kupić kolejno poszczególne udziały w mieszkaniu, tak jakby kupował oddzielne nieruchomości. Praktyka daleko odbiega jednak od teorii. Po pierwsze, nawet gdyby wszystko poszło zgodnie z planem, zawarcie kilku umów jest droższe i bardziej czasochłonne niż jednej. Ponadto dla kupującego jedyną satysfakcjonującą sytuacją jest taka, gdy kupi wszystkie części i stanie się jedynym właścicielem. Jeśli jednak zawrze jedną umowę bez warunku dotyczącego pozostałych części, może znaleźć się w bardzo niekorzystnej sytuacji. Przykładowo było 3 współwłaścicieli, mających po 1/3 mieszkania. Pierwsze z nich sprzedało swój udział kupującemu. Dwoje pozostałych natomiast wiedząc już, że bardzo mu zależy, gdyż zainwestował 1/3 kwoty, znacznie podnosi kwotę, jaką chce uzyskać ze sprzedaży swoich udziałów. Kupujący ma do wyboru – albo się zgodzić i solidnie przepłacić, albo z kolei szukać kupca na swój udział. Zdecydowanie zakup mieszkania od współwłaścicieli ułamkowych, wiąże się z poproszeniem ich by ustalili wspólne stanowisko i dopiero potem przedstawili je jako jednolitą ofertę. Skomplikowane sytuacje Jeśli mamy tylko dwoje współwłaścicieli (łącznych czy ułamkowych), sprawa komplikuje się tylko trochę. Nierzadko zdarzają się jednak współwłasności o wiele bardziej skomplikowane. Wyobraźmy sobie, że umiera właściciel, a dziedzicami są jego dorosłe już dzieci, których ma troje. Dwoje z nich jest już w związkach małżeńskich i ma wspólność majątkową z małżonkami, trzecie natomiast przebywa na stałe w Kanadzie, gdzie pracuje. W tej sytuacji: 1/3 domu należy wspólnie do pierwszego dziecka i jego małżonka, kolejna 1/3 do takiej samej wspólnoty drugiego dziedzica, a ostatnia 1/3 do trzeciego dziecka, z którym kontakt jest utrudniony. Sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana gdy: razem z dziećmi dziedziczył(a) małżonek(nka) zmarłej(ego), jedno z dziedziców zmarło pozostawiając po sobie dzieci ktokolwiek ze współ- i współ-współwłaścicieli nie chce sprzedawać domu. Zawsze należy dążyć do sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele negocjują jako jedna strona transakcji. Wyjątkowo jednak można zdecydować się na zakup mieszkania lub domu bez jednego „ułamka”, a potem wnieść do sądu sprawę o zniesienie współwłasności i spłacić współwłaściciela, który dotąd np. odmawiał sprzedaży 1/9 nieruchomości. Nie warto natomiast zajmować nieruchomości (np. mieszkać w niej), nie mając pełnej własności, gdyż podczas rozprawy sąd nakaże wypłacenie współwłaścicielowi odpowiedniej kwoty za użytkowanie jego własności. Sytuacja będzie więc przypominać najem niewłaściwy. Czy kupować od współwłaścicieli? Dokonując zakupu na rynku wtórnym należy wziąć pod uwagę, że bardzo duża część nieruchomości wystawionych na sprzedaż to właśnie nieruchomości wspólne. W danym regionie może to być nawet połowa. Trzeba więc brać je pod uwagę, ale pamiętać o pewnych środkach ostrożności. Po pierwsze jeśli chcesz zakupić całą nieruchomość – zawsze negocjuj ze wszystkimi współwłaścicielami i wymagaj, by przedstawiali oni wspólne stanowisko; Jeśli jeden ze współwłaścicieli reprezentuje innego, wymagaj od niego upoważnienia potwierdzonego aktem notarialnym. Dotyczy to także małżonków, rodzeństwa, rodziców. Nie kupuj kolejno części ułamkowych, jeśli kupujesz w celu mieszkaniowym lub chcesz w inny sposób użytkować lokal. Ma to sens jedynie, gdy traktujesz zakup jako lokatę kapitału, a i wtedy lepiej jest ustalać warunki zakupu wspólne dla całej nieruchomości. Dokładnie sprawdź w księgach wieczystych, kto faktycznie jest zapisany jako właściciel / współwłaściciel. Jeśli trwa postępowanie spadkowe lub dotyczące zniesienia współwłasności, zawieraj jedynie umowy przedwstępne, nie finalizuj natomiast transakcji. Jeśli wpłacasz jakąkolwiek kwotę, dopilnuj, by była ona potraktowana jako zadatek (a nie zaliczka). W sytuacjach, gdy wszczęte zostało jakiekolwiek postępowanie cywilne, które dotyczy nieruchomości, która Cię interesuje – licz się z koniecznością zaczekania, aż zostanie ono zakończone. W takiej sytuacji współwłaściciele nie mogą Ci zagwarantować podstawowej dla Ciebie rzeczy – że faktycznie przysługuje im własność w takiej wartości jak to przedstawili. Możesz natomiast utrzymywać z nimi kontakt w celu „trzymania ręki na pulsie” i złożyć ofertę zakupu natychmiast po tym, jak sąd ustali ostatecznie, kto i w jakiej części dysponuje mieszkaniem lub domem. Zniesienie współwłasności oznacza likwidację stosunku współwłasności. Ustawodawca dopuszcza możliwość zniesienia współwłasności w każdym czasie. Zgodnie z art. 210 k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Należy przy tym wyraźnie wskazać, że możliwość zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych może być Wspólna własność jednej rzeczy jest zjawiskiem najczęściej spotykanym w stosunku do nieruchomości. Nie zawsze jednak interesy stron są na tyle zgodne, aby stan współwłasności mógł trwać stale. W takim przypadku konieczne jest dokonanie zniesienia współwłasności. O tym, jakie skutki wywołuje taka czynność, w przypadku gdy współwłaścicielami są przedsiębiorcy, piszemy w poniższym artykule Na czym polega zniesienie współwłasności? Sama współwłasność oraz sposób jej zniesienia stanowią instytucje Kodeksu cywilnego. Kierując się regulacjami kodeksowymi, wskazać należy, że współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Jeżeli chodzi natomiast o zniesienie współwłasności, to w swej istocie zmierza ona do nowego ukształtowania prawa własności rzeczy. Przepisy wskazują, że każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Samo zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Z powyższego wynika zatem, że zniesienie współwłasności może odbyć się poprzez podział rzeczy pomiędzy wspólników lub poprzez przyznanie całej rzeczy jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zniesienie współwłasności w świetle PIT Wybór jednego z powyżej przedstawionych sposobów wywoła odmienne skutki na gruncie podatku dochodowego. Jeżeli bowiem dojdzie do fizycznego podziału rzeczy pomiędzy współwłaścicielami, to każdy z nich otrzyma przypadający mu udział. W konsekwencji nie spowoduje to przysporzenia, które mogłoby być uznane za przychód podatkowy. Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy w wyniku zniesienia współwłasności cała rzecz zostaje przyznana jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu jej do dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wówczas przyjmuje się, że osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa w niej udział ponad udział dotychczas posiadany i przysługujący jej w tej rzeczy. Konsekwencją tego jest zbycie udziału w niej po stronie tego współwłaściciela, który w zamian przysługującego mu udziału w rzeczy otrzyma spłatę pieniężną. Wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, które kwalifikowane jest jak źródło przychodu. Określenie „odpłatne zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do rzeczy. Przykład 1. Właścicielami jednej nieruchomości, każdy po 1/3, są trzej przedsiębiorcy. Postanowili znieść współwłasność poprzez fizyczny podział rzeczy i wyodrębnienie dla każdego z nich działki gruntu odpowiadającej wielkością posiadanemu udziałowi. W takim przypadku nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu. Przykład 2. Właścicielami jednej nieruchomości, każdy po 1/3, są trzej przedsiębiorcy A, B i C. Postanowili znieść współwłasność poprzez przyznanie całej nieruchomości przedsiębiorcy A, który zobowiązał się dokonać spłaty na rzecz B i C w kwocie po 50 000 zł. W takim przypadku zniesienie współwłasności nieruchomości jest traktowane jako odpłatne zbycie udziału przez stronę otrzymującą spłatę. W rezultacie przedsiębiorcy B i C powinni rozpoznać przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątkowego w wysokości po 50 000 zł. Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 28 kwietnia 2014 r., nr IBPBII/2/415-83/14/ŁCz, gdzie można przeczytać: Jak wynika z powyższego jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Oznacza to, że osoby które otrzymują spłaty w zamian za udziały we współwłasności, zbywają swoje udziały w rzeczy odpłatnie. W związku z tym, po stronie dokonującego odpłatnego (bo w zamian za spłatę) zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy. Zniesienie współwłasności w świetle VAT Przedstawione do tej pory rozważania znajdują swoje odzwierciedlenie na gruncie podatku od towarów i usług. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów. Z przepisów ustawy VAT nie wynika, że odpłatność za czynności dostawy towarów musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową albo mieszaną - zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność. Z powyższego można wyprowadzić wniosek, że opodatkowaniu VAT podlegają jedynie zdarzenia mające charakter odpłatny, z tym że samą odpłatność należy rozumieć w sposób szeroki. Zatem jeżeli zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie, przez co rozumie się fizyczny podział rzeczy i brak zapłaty, a następnie dochodzi do wyodrębnienia w sposób materialny udziałów w przedmiotowej nieruchomości, które odpowiadają pod względem wartości i wielkości dokładnie wielkości dotychczasowego ułamkowego udziału stron we współwłasności nieruchomości, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Podsumowanie. Komornik, który zajął samochód stanowiący twoją współwłasność, nie może sprzedać całego samochodu, lecz jedynie udział w prawie własności należący do dłużnika. Jako współwłaściciel auta w toku licytacji komorniczej masz również prawo nabyć udział w prawie własności samochodu należący do dłużnika. Współwłasność mieszkania – czy stanowi problem? Wbrew pozorom, współwłasność mieszkania nie jest rzadkim zjawiskiem. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w ramach spadku. Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Wiąże się to nie tylko z faktem, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Warto również zdawać sobie sprawę, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie lokalu lub domu. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona. Pokrótce wyjaśniamy, na czym polega procedura zniesienia współwłasności. Współwłasność ułamkowa jest o wiele mniej kłopotliwa Jeżeli chodzi o współwłasność mieszkania, to w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na pewną kwestię. Chodzi o różnicę pomiędzy dwoma rodzajami współwłasności, czyli współwłasnością łączną oraz ułamkową. Współwłasność łączna jest mało wygodna dla współwłaścicieli ze względu na jej specyficzny (bezudziałowy) charakter. Osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Na całe szczęście, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych okazuje się o wiele częstszym wariantem. Zgodnie z artykułem 198 kodeksu cywilnego, który dotyczy współwłasności ułamkowej: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Wspomniany przepis wyjaśnia, że sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli. Wykorzystują to między innymi specjalne firmy tanio skupujące udziały w mieszkaniach. Kolejny przepis kodeksu cywilnego (art. 199 KC) wskazuje natomiast, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe. Współwłasność lokum znosi się notarialnie lub sądowo Problemy jakie powoduje współwłasność mieszkania sprawiają, że wiele osób chce się jej pozbyć. Od kłopotu można uwolnić się sprzedając swój ułamkowy udział w danym lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Typowy nabywca mieszkania nie jest bowiem zainteresowany perspektywą zakupu np. 1/3 lub 1/2 nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami. Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Natomiast propozycja cenowa ze specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska. Na całe szczęście, istnieje rozwiązanie inne niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na wskutek postępowania sądowego. Najlepiej jest wtedy, gdy współwłaściciele sami wypracują porozumienie i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami/dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe do osiągnięcia. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że taka opcja już na wstępie będzie kosztowała 1000 zł. Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego (o zniesienie współwłasności) zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony. Sprzedaż mieszkania może być jedynym rozwiązaniem Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Warto również wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Mowa o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu własności co najmniej jednego współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział domu lub lokalu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. W praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych. Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. Warto wiedzieć, że sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu. Jeśli dwa wcześniej omawiane rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania. Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań? Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem: Leszek Markiewicz Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób. . 203 443 131 230 423 210 456 399współwłasność ułamkowa a sprzedaż
